Україна виявилася не готова до відкриття ринку землі. Тому подія виявилася пов'язана з численними проблемами. Про це виданню “Економічна правда"розповів директор зі зв'язків з державними органами Асоціації" Український клуб аграрного бізнесу " Денис Башлик.
Він зазначив, що мораторій на продаж земель сільськогосподарського призначення був прийнятий 30 березня 2020, а знятий — 1 липня 2021 року, коли в Україні за фактом відкрився ринок землі.
Було більше року перерви. Це рішення приймалося, щоб всі учасники земельних правовідносин (і держава в першу чергу) могли підготуватися до реформи.
Через місяць з моменту відкриття ринку землі, з'явилася можливість проаналізувати, наскільки до нього була готова Україна, спираючись вже на практичний досвід, а не на теоретичні роздуми, пише Денис башлик.
Державний реєстр речових прав
Державний реєстр прав на нерухоме майно продемонстрував досить високу готовність до відкриття ринку землі. До "знаменної дати" 1 липня 2021 у нього був готовий весь новий функціонал. Але ж раніше на це йшли роки (як з віконцем для реєстрації ціни оренди).
А саме-Реєстр запустив функції реєстрації намірів продажу, фіксацію наявності суб'єкта першочергового права та інші фічі, передбачені земельним законом. Експерт зазначив, що функції працюють безперебійно на сьогоднішній день.
Все було б ідеально, якби не періодичні паузи в роботі самого реєстру. Однак, аналітик зазначає, що це проблема всіх державних реєстрів, не тільки в контексті земельного ринку.
Державний земельний кадастр (ДЗК)
Гірше йдуть справи із забезпеченням функціонування ринку землі з боку Державного земельного кадастру. Закон наказує нотаріусам за відомостями ДЗК перевіряти наявність суб'єктів першої черги (надрокористувачів) і факт максимальної концентрації землі в одних руках.
Очікувалося, що на момент зняття мораторію, до ДЗК буде підключено 6494 нотаріуса, але поки їх тільки 800. І справа не в тому, що підключатися не хочуть самі нотаріуси. Спочатку це підключення коштувало невиправдано дорого, а потім таку можливість і зовсім призупинили.
Яку картину бачимо в результаті? Тільки 12% нотаріусів потенційно могли здійснити операцію купівлі\продажу відповідно до процедури.
Тепер про можливість перевірки суб'єкта першої черги (надрокористувача). Сьогодні на публічній кадастровій карті є інформаційний шар з полігонами наданих спецдозволів на видобуток корисних копалин. Але у даної інформації немає офіційного статусу, тому ДЗК не може офіційно і швидко перевірити наявність суб'єкта першої черги. Перевірка максимальної концентрації землі в одних руках через ДЗК ускладнена також — вони просто не встигли розробити відповідний функціонал.
Допоміг згаданий раніше Державний реєстр речових прав. Завдяки йому нотаріуси можуть перевірити концентрацію землі в одних руках по ІПН.
Законодавчі колізії
Не все ясно і з тим, як врегулювати володіння землею сільськогосподарського призначення на правах спільної сумісної власності. Поточна ситуація на ринку землі створює проблеми для подружніх пар, коли вони не можуть володіти землею, відповідно до граничного порогом концентрації. Уявімо ситуацію, коли у чоловіка є 100 га.тепер дружина не може володіти 100 га, адже 50 га належить їй на правах спільної сумісної власності.
Виходить, що Закон дозволяє кожному володіти до 100 га, а Цивільний кодекс вносить в це твердження корективи.
Ще одна тупикова ситуація виходить з володінням землею іноземцями. Закон забороняє нерезидентам України володіти українською землею. Як тоді бути в ситуації, коли чоловік-українець купує землю, а дружина — громадянка іншої країни?
Тепер про проведення операції в один день, якщо не порушуються інтереси третіх осіб.
Виникає ситуація, коли нотаріуси не мають єдиного підходу до того, як коректно оформити договір про купівлю\продаж сільськогосподарської землі, не витримуючи процедуру очікування двох місяців після реєстрації повідомлення наміри про продаж.
Це означає, що навіть якщо покупець, продавець і орендар прийшли до домовленості між собою — щоб повністю виконати вимоги Закону, потрібно реєструвати повідомлення про намір і проводити операцію через 2 місяці.
Або орендар повинен розірвати договір оренди земельної ділянки, щоб не встрявати в двомісячну процедуру. А це вже несе за собою певні ризики і фінансові втрати.
Аналізуючи ситуацію з відкриттям ринку землі, експерт також зазначив, що проблеми виникли і зі сплатою податків під час першого продажу.
“У нотаріусів відсутній єдиний підхід щодо використання пільг до сплати податків під час першого продажу. Так, законом передбачається наявність пільг по земельних ділянках розмір яких не перевищує норми безоплатної приватизації. Норми безкоштовної приватизації розрізняються залежно від року і паювання колишніх колгоспів, що також є безкоштовною приватизацією. Тобто, у всіх різний підхід до того, що робити з ділянками, площа який перевищує 2 га (сьогоднішні норми безкоштовної приватизації). Чи поширюється пільга тільки на 2 га, а все що вище-сплачується повноцінний податок? Взагалі, ділянки, які перевищують 2 га не підпадають під пільгу? Питання залишається відкритим",
Він зазначив, що"домашнє завдання з підготовки до повноцінного функціонування ринку землі державний апарат виконав на трієчку". Аналітик висловив сподівання, що держава оперативно вирішить проблеми, що залишилися, щоб ринок землі все-таки став перемогою, а не розчаруванням року.
Нагадаємо, раніше Uafinance писав, що кількість угод на ринку землі перевалила за першу тисячу.
Також ми розповідали, як в Україні "зламався" ринок землі і що стало причиною вимушеної паузи.
Раньше прем'єр-міністр України Денис Шмигаль заявив, що відкриття ринку землі принесе державі до $10 млрд.
